"/>

麻辣社區 四川第一網絡社區 你的言論 影響四川

新冠肺炎 疫情 高考 中考 校外培訓 擇校 房產稅 貿易戰
閱讀: 39695|評論: 2
打印 上一主題 下一主題

[房產論壇] 熱點城市面臨最難出租季:租金普降空置期近50天 租客都去哪了?

微信掃一掃 轉發朋友圈

[復制鏈接]

從市場表現來看,租賃需求大幅縮減,使得不少房源的空置期延長,近兩個月的成交周期已是常態。在這一過程中,雖然疫情是導火索,但在經過此前的快速擴張后,租賃市場的深度調整似乎也已到來。
又到一年續租時,租住在北京市朝陽區芍藥居的小劉驚訝地發現,當她在6月末續簽租賃合同時,房東和中介居然“罕見”地未提漲價要求。過去三年,小劉一直租住在該小區的一間一居室內,租金“每年一漲”。


經紀人告訴小劉,這是因為最近市場不好。在同一小區內,此前曾有房主上調租金,并導致原有租客流失。在房屋空置了近兩個月后,房主又不得不降價租出,租金甚至低于漲價前。


貝殼研究院發布的一組數據顯示,今年6月,北京市平均租金為84.4元/平方米·月,比去年同期下跌5.0%。


北京并不是市場最慘淡的城市。前述機構發布的數據顯示,今年6月,18個重點城市的租賃交易量普遍下滑,平均租金水平同比下降10.9%。近期,我愛我家研究院,58同城、安居客平臺等機構做出的監測,也得出了類似的結論。


從市場表現來看,租賃需求大幅縮減,使得不少房源的空置期延長,近兩個月的成交周期已是常態。在這一過程中,雖然疫情是導火索,但在經過此前的快速擴張后,租賃市場的深度調整似乎也已到來。


市場“寒冬”


最近幾年,熱點城市租賃房源的供應規模總體保持穩定,租賃需求亦穩步上漲。其中,春節后務工人員返城、暑期高校畢業生就業兩個時點,是租賃需求集中釋放的階段。


由于疫情影響,今年的首個傳統租賃旺季并未在2月如期出現。此后雖然疫情得到控制,復工復產有序啟動,但租賃需求仍未恢復到往年的水平。


在此情況下,空置期延長、交易量下降,成為最直接的市場表現。


我愛我家研究院的數據顯示,今年上半年,12個熱點城市租賃成交總量比上年同期下降近三成。其中,北京約下降23%,武漢、杭州兩城降幅則達到6成以上。受此影響,熱點城市租金價格有不同程度的下滑。


在交易環節,很多房屋的空置期明顯延長。貝殼研究院指出,今年2月和3月,熱點城市的租賃房源成交周期超過60天,此后雖然有所下降,但到6月,這一周期仍然接近50天,比去年6月延長了12天左右。


事實上,今年以來,不少熱點城市發布了人才新政,并給予落戶名額和租房補貼。但和疫情影響帶來的缺口相比,差距仍然明顯。


諸葛找房數據研究中心指出,雖然各大企業都在積極復工復產,但受疫情影響,企業“縮編人才、降低成本”呈常態,失業率呈現上升跡象,這也導致租賃市場的活躍度并不高漲。


我愛我家在一季報中指出另一個趨勢——疫情會促使“部分租房需求向置業需求轉化”。


近期,北京多家經紀機構和業主向21世紀經濟報道感慨“客戶流失”。今年以來,由于“工作變化”“未返京”等原因造成的未續租情況,要明顯高于往年。


因市場降溫,一些機構開始“反向操作”。近幾個月來,自如、蛋殼、相寓等大型機構與部分業主展開協商,試圖下調房源委托價格,從而降低成本。其中,個別房源的委托租金降幅接近30%。由于很多房源尚在委托期內,此舉引發了大量合同糾紛。同時,這些機構在部分區域暫停拿房,明顯放緩了擴張步伐。


貝殼研究院指出,2020年上半年,TOP10集中式長租公寓品牌新開門店93家,新開店率為8.2%,低于去年全年71.8%的水平。部分知名長租公寓品牌門店數量負增長,部分門店關停。一些尾部公司甚至出現資金鏈斷裂、倒閉等情況。


同時,房企進軍租賃市場的熱情也大大降低。據統計,截至2019年底已有44家大型開發商開展長租公寓業務,而今年上半年沒有開發商新進入長租公寓領域。


回歸常態?


由高校畢業生推動的第二個傳統租賃旺季,通常出現在每年6月到8月。但從市場表現來看,開局并不順利。


事實上,這部分需求降溫的端倪早已出現。我愛我家研究院的統計顯示,今年上半年,12個熱點城市中,20-25歲年齡層的租賃需求占比為17.7%,明顯下滑,這是由于疫情導致大部分大中專畢業生就業時間延后,租賃需求也有所縮水。


該機構認為,7月為畢業季,預計租賃市場或較6月有所好轉。但鑒于目前多數城市新增市場需求持續收緊,經濟也尚在恢復中,疊加全國疫情存在的不確定因素,租賃市場很難大幅升溫。


在價格端,由于新增需求的持續收緊,供需矛盾加劇,各城市租金上漲的可能性減小,加上地方政府對價格的嚴格把控,租金波動不會很大。


貝殼研究院也指出,視疫情影響的不同,下半年不同城市的租賃市場會維持“低溫”或“中溫”態勢。雖然市場供需關系會趨于緩和,但租客仍然掌握更多的主動權和議價空間,因此價格也不會大幅上漲。


景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為,即使不考慮疫情因素,市場也會出現自發調整。


他向21世紀經濟報道表示,2017年到2018年,長租公寓運營機構進入高速擴張期,一些機構以明顯高出市場價格的水平獲取房源。受此影響,熱點城市的租金水平一度出現明顯上漲。


但在消費端,租房者對價格的忍耐力相對有限,過高的價格會對需求產生擠出效應。因此,在經過此前的非理性發展后,未來一到兩年,租賃市場會告別高增長,價格也將回歸穩定。在此過程中,熱點城市陸續推出的公租房、集體土地租賃房等租賃品類,也會起到平抑市場租金水平的作用。


歷史數據顯示,多年來,熱點城市的租金一直維持上漲態勢,部分年份上漲明顯。但從去年下半年開始,價格明顯下降。


以北京為例,根據貝殼研究院的數據,2012年1月北京市住宅平均租金51.3元/平方米·月,2020年6月為84.4元/平方米·月,八年半的時間里,租金上漲了64.7%。這期間,北京經歷了兩次增速超10%的租金快速上漲期,一是2013年,二是2016年-2018年。但從2019年8月至今,北京的租金水平一直同比負增長。

打賞

微信掃一掃,轉發朋友圈

已有 317 人轉發至微信朋友圈

   本貼僅代表作者觀點,與麻辣社區立場無關。

為維護公平,應該實行未入住空置房減收物業費
一、據多位律師意見,未入住空置房應該減收物業費。

    福建自暉律師事務所林敏輝律師:就空置房物業費打折問題,個人認為應該給予一定的折扣,由于業主并未實際居住,不會用到大廳、消防通道、走廊和電梯或者小區綠化、道路和公共活動空間,也不會對小區綠化、道路和公共活動空間造成損耗。如果還要承擔全額的物業管理費,一定程度上缺乏公平。

    成都律師代表鄧再勇和李寶平認為,空置房物業費應減半收取。鄧再勇認為,依據合同法只要入住就要交物業費,法律上屬于秩序范疇。而空置房減半征收物業費在法律中屬正義范疇。在正義和秩序發生沖突時應該優先考慮正義。

    成都律師李寶平表示,入住和不入住業主享受的物業服務是不同的,為了操作方便,建議空置房減半交納物業費。

    二、在公平正義原則下,全國各地許多省市有明文規定未入住空置房減收物業費。

    ①根據2010年9月3日討論通過的甘肅省人民政府關于修改《甘肅省物業管理辦法》的決定的第二十九條規定:建設單位未售出的及業主購房未入住的空置物業,應當繳納物業管理費用。繳納比例為收費標準的70%。甘肅省規定新入住的房產,接收后沒有裝修,那么可以享受50%的物業費優惠。

    ②重慶渝價[2004]778號規定,業主或使用人的空置房,經物管企業與使用人雙方認定水、電、氣表起止數均未走動的,業主或使用人應交納50%的物業服務費。

    ③ 2010 年 3 月,石家莊市重新修改的《石家莊市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第 37 條規定:" 連續 3 個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業,空置期間按 20% 繳納物業服務費。

    ④2014年7月1日起實施的《蘇州市物業服務收費管理實施細則》規定:新建普通住宅前期物業管理期間,業主辦理入住手續后未入住或未使用,物業公共服務費按70%交納,

    ⑤根據湘價服〔2010〕76號《湖南省物業服務收費管理辦法》第十九條規定:已辦理交付手續但未使用的物業,物業服務費按照90%交納。

    ⑥《南京市物業服務收費管理實施辦法》明確了業主辦理入住手續后長期(連續性6個月以上)未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業,按規定或約定公共服務費標準的70%繳納空置物業管理費。公攤水電費部分,空置物業也可以按照70%來分攤正常的費用。

    ⑦安徽省物價局《關于物業綜合服務費有關問題的補充通知》(皖價服〔2009〕148號)文件精神,對物業綜合服務費減半收取政策規定如下:物業綜合服務費減半收取政策適用于2009年4月20日以后交付使用的、符合半年以上18個月以下未入住的新建普通商品住房。

    ⑧ 《安慶市物業服務收費管理辦法實施細則》,空置房物業綜合服務費要全額交納,電梯和二次供水能耗按正常分攤費用的50%分攤,能耗減半分攤事宜請直接跟物業服務企業商定。

    ⑨山東省人民政府發布了《山東省物業服務收費管理辦法》中提出,對于房屋沒有入住六個月以上的居民,物業費應當減少收取,且最高上限有了明確的規定,不得超過60%。

    ⑩《昆明市物業管理服務收費管理辦法》第七條:“空關房的綜合服務費按所在小區綜合服務費的30%交納。”

    ]22;2011年1月1日起施行的《武漢市物業管理條例》,第十二條規定:“房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用,由開發建設單位承擔。房屋交付使用后所發生的物業服務費用,由業主承擔,但房屋交付后一年內無人入住的,空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業服務費用。

    ]23;2004年出臺的《南昌市物業服務收費管理實施辦法》,其中規定,符合基本居住條件的住宅小區(水、電、有線電視、道路已通)業主辦理入住手續后(已交鑰匙)一年內未入住使用的,按物業管理公共服務費標準的50%交納物業費

    ]24;《無錫市物業服務收費管理實施辦法》(以下簡稱《辦法》)正式發布,關于空置房物業服務費的收取問題,《辦法》規定,因業主原因未及時辦理入住手續或辦理入住手續后未入住或未使用的物業,按規定標準的70%交納物業公共服務費。

    ]25;2004年出臺的《南昌市物業服務收費管理實施辦法》,其中規定,符合基本居住條件的住宅小區(水、電、有線電視、道路已通)業主辦理入住手續后(已交鑰匙)一年內未入住使用的,按物業管理公共服務費標準的50%交納物業費。

    ]26;2011年1月1日起施行的《武漢市物業管理條例》,第十二條規定:“房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用,由開發建設單位承擔。房屋交付使用后所發生的物業服務費用,由業主承擔,但房屋交付后一年內無人入住的,空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業服務費用。

    ]27;2003年,江西省計委、江西省建設廳印發了關于《江西省物業管理服務收費辦法》的通知,其中規定,已購買住房但尚未入住的,業主交納50%物業管理公共性服務費。

    物業沒有對空置房進行管理,空置房業主也不產生生活垃圾,不能將他們等同于已入住的業主,因此需要尋找到物業公司與業主間的平衡點,我認為征收60%~80%是比較合理的。”江西省社科院經濟研究所所長麻智輝受訪時這樣認為。

    ]28;2019年4月1日起實施的《株洲市城區物業服務收費實施意見》株發改發【2019】27號,基本原則的第六條:空置房(因業主個人原因未辦理入住或已辦理入住手續但連續半年無人居住的業主向物業公司申請并進行核實登記的普通商品房)物業服務收費,多層有電梯或高層住宅按照70%向業主收取。

    ]29;青島市《關于明確物業服務收費相關政策的通知》規定:普通住宅物業管理區域前期物業服務過程中,房屋空置六個月以上的,由業主或物業使用人向物業服務企業提前提出書面申請,經物業服務企業確認(原則上以水、電、氣均未使用為衡量標準)后,其物業服務費按照不超過前期物業服務合同約定物業服務收費標準的60%交納。

    ]30;2019年9月1日《陜西省物業服務收費管理辦法》規定空置房其空置期間的物業服務費、停車服務費按物業服務合同約定收費標準的70%交納。

    ]31;2019年《滁州市市本級住宅小區物業服務收費管理實施辦法》規定,連續六個月或六個月以上未入住的以及入住后長期未使用的空置物業,物業公共服務費減半收取。

    等等

    ......

    三、有公平正義合理原則,有法規、條例、案例參照,兄弟省市執行有樣板,強烈呼吁四川法官判定未入住空置房應減收物業費。否則顯失公平正義合理原則。歡迎入扣扣群1135992675討論,共同呼吁

經濟下行
高級模式 自動排版
您需要登錄后才可以回帖 登錄 | 注冊

本版積分規則

快速回復 返回頂部 返回列表
(★^O^★)MG黄金农场投注 福建十一选五基本走 单机麻将电脑版 金博棋牌官方下载中心 河南彩票十一选五开奖结果 云南快乐十分官网 赌博官方入口 麻将来了都是机器人 捕鱼王游戏在线玩 彩票山东十一运夺金 河北快三投注技巧 北京pk10牛逼计划 七乐彩游戏玩法及规则 八闽福建麻将安卓版 双人 深海捕鱼大师 mg游戏摆脱两年心得 广东福彩36选7预测分析