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[房產論壇] 二線物業股IPO盛宴再啟 價值發現還是泡沫累積?

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如果前兩年龍頭公司上市是物業板塊的主流,那么今年就是二三線物業股的“窗口期”。


今年上半年,中小房企旗下的物業板塊紛紛進行分拆上市,金科服務、金融街服務、合景悠活等14家物業公司沖刺IPO,計劃融資總額超百億。


繁華之下暗流涌動,這一波上市潮沒有行業巨頭,有的只是流動性充裕、物業股價上漲的財富效應下,中小物業公司的倉促分拆腳步,和他們對未來前途的迷茫。


當前,已上市物業股普遍市盈率、市值高企,遠超關聯母公司。市場給予它們高估值,主要是因為預期它們與母公司的業務擴張關聯,具有穩定的業績增長性,比如碧桂園服務。


但中小物業公司并不具備這種確定性,它們的母公司大多未到千億,資金鏈緊張,而且大多與龍頭物業規模相差數十倍,在“大魚吃小魚”的游戲中并不占優勢,很難支撐較高的估值。


從行業整體來看,物業股市盈率普遍達到了50倍以上,遠超它們的母公司房地產板塊,未來存在去泡沫的可能。


物業上市的財富效應


近期,物業上市潮又添一把熱火。


7月6日,金融街物業在香港聯交所掛牌,成為繼興業物聯、燁星集團、建業新生活后,2020年第4家上市物業公司。


此次IPO,金融街物業募集資金超6.6億港元。截至7月6日收盤,金融街物業每股9.46港元,較IPO發行價大漲28.53%,總市值34.06億港元。


整個上半年,共有14家物業已上市或擬上市,除了世茂和金科的規模屬中等之外,其余皆是小物業公司。在它們身后,還有幾十家在準備。


中小物業為何在今年扎堆上市?易居中國總裁丁祖昱認為,許多物業公司前幾年就在準備分拆上市,今年財務數據達標,有市場因素推動。


最大的推動因素,可能來自已上市物業股的示范“賺錢”效應。克而瑞數據顯示,上半年TOP50上市房企股價平均跌幅達14.54%,另一邊已上市的27只物業股卻平均漲了52%。


其中,不乏市值翻倍的網紅股,如中奧到家、永升生活服務、時代鄰里、鑫苑服務的漲幅都在100%以上;保利物業、新城悅服務、中海物業、佳兆業美好等股價也漲了60%以上,達到上市以來的峰值。


物業股甚至出現劃時代的一刻。頭部企業碧桂園服務市值一度上漲到1047.9億港幣,成為業內首家市值千億的物業公司。


對于物業股耀眼的財富效應,碧桂園物業總經理李長江認為,在社區防疫的特殊背景下,物業服務可以說從“幕后”走到“臺前”,它的價值被“二次發現”了。


安信證券天津分公司投資顧問負責人祁澤金表示,疫情期間業主繳費積極,物業費收入穩定是今年物業股表現較好的原因之一。但更重要的是,物業股的弱周期性,良好而穩定的現金流,在風險多發的大環境中更受投資者青睞。


資本市場給出了極高的估值。Wind數據顯示,截至6月30日,27家A+H物業股加權平均的市盈率(TTM)為59倍。


其中,碧桂園服務、保利發展、綠城服務、中海物業等幾家頭部物業公司,市盈率在50倍以上,招商積余的市盈率更是高達113倍。


除了直接融資額和賬面財富效應,分拆物業上市還能給房企帶來更多收益。5月末,旭輝控股對同屬林峰家族的永升服務的投票權增至50.12%,實際控制永升服務,將其重新并表。


西南證券認為,并表永升之后,可持續提升旭輝經常性收入,也有助于旭輝的信貸評級和融資成本改善。


有這么多好處,開發商對拆分物業、推動上市的熱情空前高漲。預計今年下半年,還將有數十家物業公司準備IPO。


虛幻的泡沫?


弘陽服務把自己的上市之路比作“虎躍項目”,想和關聯房企弘陽地產來個“龍騰虎躍”組合,但翻開財報,弘陽服務的在管面積才1580萬平方米;其他像宋都物業、燁星集團更是不到600萬平方米。


實際上,除了金科,今年其他13家擬上市物業公司的在管面積都在1億平米以下,其中11家更在3000萬平米以下,不到行業龍頭碧桂園服務(6.85億平方米)、萬科物業(6.4億平方米)的零頭;它們超過一半去年營收不到10億,加起來還比不上碧桂園一家的營收。


目前物業公司快速發展背后,大多依賴關聯房企、母公司的業務支持。


例如,背靠碧桂園的碧桂園服務,這幾年快速擴張,一大半都是來自關聯公司碧桂園的項目,因為它們都是楊惠妍家族的產業。2019年,碧桂園服務收入近90%來自碧桂園集團開發的物業,來自第三方開發商的項目收入僅為11.4%。


而本輪上市潮中的物業公司,其關聯公司規模本身較小,并不能給它們足夠多的擴張支持。


而它們的品牌和自身規模,在未來的市場競爭中也難有增長的空間。光大證券研究所認為,后疫情時代,由于中小物業在資金管理方面的劣勢,并購機會將大量涌現,龍頭物業的市場占有率將大幅提升。下半年將是物業行業初步盤整期,大魚吃小魚將開始第一輪高潮。


年初至今,碧桂園服務等多家物業上市公司進行了大規模的市場融資,為下半年的“并購窗口期”儲備彈藥。


根據中指院數據,物業服務百強企業的在管面積占全國總面積由2014年的19.5%,增加至2019年的43.6%,預計2023年這一數字將會達到45.4%。


此外,今年的物業股上漲潮是否估值虛高,存在泡沫,市場也存在爭議。


一位知名券商的首席地產分析師對21世紀經濟報道記者表示,物業股目前的市盈率太高了,而它們本身的成長性并不像市場認為的那么確定,開發業務的規模增速也在縮小;物業費的收繳率也很低;所謂增值服務并沒有看到實質的落地。


方正證券房地產首席分析師夏亦豐表示,物業股站在風口,今年有較大的漲幅。但高速增長難以維持太久,長期還要看業績表現,“關鍵在于有沒有持續性,公司做得好不好、客戶滿意度強不強、規模起不起得來。”


祁澤金也保持謹慎態度,物業股的發展勢頭與物業公司的發展前景有很大關系。上漲動力還是看物業公司本身的業務能力。


在祁澤金看來,目前我國的物業公司還處于一個起步階段,盈利點單一,僅停留在收取物業費這個業務上。在后期還可以在物聯網聯動、家政服務等方面開發一些增值服務,從而獲取更多的收入,才能保持業績的增長性。


值得關注的是,有些物業公司上市,只是被關聯公司當作融資工具,或純粹的資本運作,存在關聯交易的嫌疑。


對此夏亦豐認為,關聯房企如果對股價有訴求,就會發生持續利益輸送,對于公司來說,開發商和旗下關聯物業,就是左口袋和右口袋的問題。


上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示,關聯房企與物業公司存在利益輸送的可能性,畢竟兩家企業的關聯度非常高,而開發業務的資金壓力比較大,要防范物業股變相向房企輸送資金。

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