01、
全國房價、房租走勢出現明顯背離。
近日，國家統計局發布最新70城二手房價數據，44城同比上漲，26城房價同比下跌。
與去年同期相比，全國房價漲幅最高的城市為深圳，廣州、北京、上海樓市均呈現復蘇勢。
在納入統計的70個城市里，有26個城市房價出現同比下跌：天津、鄭州、濟南、青島、貴陽、哈爾濱、太原、石家莊、貴陽等二線城市在列。
這說明，樓市仍舊是大分化走勢，有漲有跌。
02、
與房價相比，房租卻基本都呈現下行走勢。
諸葛找房數據顯示，11月，全國40大中城市租金掛牌均價為34.71元/平方米/月，創下2019年1月以來的新低。
在納入統計的40個城市里，有31個城市租金環比下跌。與去年同期相比，深圳、北京、成都、重慶、青島、佛山、三亞、煙臺、威海等城市租金跌幅均超5%。
無論是一線城市，還是二三線城市，房租均出現明顯下跌。
根據統計，一線城市同比下跌2.9%，二線城市同比下跌3.1%，三四線城市同比下跌3.32%。
這方面，國家數據也證明了這一點。
2020年11月，全國CPI下降了0.5個百分點，創下2009年以來的新低。
CPI是物價指數，包括衣食住行。其中，房租CPI同比下降0.9%，連續一年處于負增長區間。
當然，正如《中國經濟進入“通縮”時代？》一文所論，CPI物價指數里，僅有房租數據，而無房價數據。
房價遲遲未能納入通脹，這就導致CPI指數與實際感受出現明顯背離。
03、
這其中，最典型的當屬深圳。房價與房租，堪稱冰火兩重天。
2020年，深圳房價漲幅全國第一，二手房均價已經突破7萬，超過北京上海，位居內地之首，直追一水之隔的香港而去。
然而，與房價漲幅遙遙領先相比，深圳無論是房租還是寫字樓售價、租金都出現明顯下跌，寫字樓空置率更是創下新高。
數據顯示，相比一年前，深圳房價上漲了14.6%，而房租卻下跌了8.26%，寫字樓租金下跌6.8%，空置率則攀升到24.5%，遠超北上廣。
從歷史周期來看，深圳房租漲幅遠遠跑輸房價。
據中原數據，從2015年至今，深圳房價上漲了1.6倍，而房租僅僅上漲25%，懸殊之大，令人意外。
深圳如此，其他城市同樣突出。
04、
房價上漲，房租為何卻跌了？
凱風君多次說過，買房和租房，不是同一個人群。房價取決于有錢人，房租取決于普通人。
房價可以無限高，房租卻很難一直漲。
房價容易受到信貸水平的影響，在加杠桿的支持下一路上行。房租，始終受到供求關系制約，更受到居民實際收入水平的約束。
換言之，房價與居民收入水平沒多大關系。而租房市場則受制于就業和收入，只要收入不漲，房租就沒有肆意上漲的空間。
當然，這里存在一個例外：除非租房市場形成壟斷之勢，房租才能出現突然暴漲。
前兩年，一些長租公寓通過高進低出、長收短付，借助租金貸，生生把簡單的租房交易完成了金融游戲，同時帶動了房租的上漲。
然而，今年開始，長租公寓爆雷事件頻發不絕，擊鼓傳花的游戲無以為續，無數年輕人遭遇了人生第一個大坑。
這是租房市場的重新洗牌，也再次證明了一點，租房一旦演變成炒房這樣的金融游戲，只會剩下一地雞毛。
05、
房價上漲，房租下跌，有什么影響？
最直觀的影響，當屬租房回報率再創歷史新低。
北上廣深的租金回報率均不及2%，深圳、廈門的租金回報率更是只有1.2%，而國際大城市一般都在3-6%。
換言之，在深圳廈門等地，如果單靠出租，一套房子至少需要80年才能回本。
顯然，人們對房子趨之若鶩，看中的并非租金回報，而是房價本身的上漲空間。
在許多人看來，只要房價能夠一直向上，租金就是年年下跌，都不是什么問題。
雖說房價收入比、租金回報率，在中國樓市里的參考價值不大，但這些指標并非沒有意義。
顯然，如果一個城市本身沒有太多亮點，而房價收入比、租金回報率都明顯偏離正常值，甚至超過一線城市，這本身就是值得警惕的信號。
深圳房價與房租的背離，或許有自身邏輯所在。
但對于大多數二線城市來說，房價收入比、租金回報率的嚴重偏離，恐怕是要付出代價的。
06、
近日的中央會議首提“需求側改革”，這與5年前的“供給側改革”形成明顯對應。
2015年開啟的供給側改革，拉開了去庫存的大幕。這一次的需求側改革，對房地產又有多大影響？
根據劉鶴副總理在《人民日報》的文章，需求側改革的“戰略重點”在于擴大內需、促進消費、拓展投資。
無論是擴大內需還是促進消費，房地產都是繞不開的一環，穩定房價、遏制非理性上漲是必然之舉。
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發表于 2020-12-14 23:35
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