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[轉帖] 房價上漲,房租下跌!中國樓市驚現詭異一幕

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01、

全國房價、房租走勢出現明顯背離。
近日,國家統計局發布最新70城二手房價數據,44城同比上漲,26城房價同比下跌。
與去年同期相比,全國房價漲幅最高的城市為深圳,廣州、北京、上海樓市均呈現復蘇勢。
在納入統計的70個城市里,有26個城市房價出現同比下跌:天津、鄭州、濟南、青島、貴陽、哈爾濱、太原、石家莊、貴陽等二線城市在列。
這說明,樓市仍舊是大分化走勢,有漲有跌。

02、

與房價相比,房租卻基本都呈現下行走勢。
諸葛找房數據顯示,11月,全國40大中城市租金掛牌均價為34.71元/平方米/月,創下2019年1月以來的新低。
在納入統計的40個城市里,有31個城市租金環比下跌。與去年同期相比,深圳、北京、成都、重慶、青島、佛山、三亞、煙臺、威海等城市租金跌幅均超5%。
無論是一線城市,還是二三線城市,房租均出現明顯下跌。
根據統計,一線城市同比下跌2.9%,二線城市同比下跌3.1%,三四線城市同比下跌3.32%。
這方面,國家數據也證明了這一點。
2020年11月,全國CPI下降了0.5個百分點,創下2009年以來的新低。
CPI是物價指數,包括衣食住行。其中,房租CPI同比下降0.9%,連續一年處于負增長區間。
當然,正如《中國經濟進入“通縮”時代?》一文所論,CPI物價指數里,僅有房租數據,而無房價數據。
房價遲遲未能納入通脹,這就導致CPI指數與實際感受出現明顯背離。

03、

這其中,最典型的當屬深圳。房價與房租,堪稱冰火兩重天。
2020年,深圳房價漲幅全國第一,二手房均價已經突破7萬,超過北京上海,位居內地之首,直追一水之隔的香港而去。
然而,與房價漲幅遙遙領先相比,深圳無論是房租還是寫字樓售價、租金都出現明顯下跌,寫字樓空置率更是創下新高。
數據顯示,相比一年前,深圳房價上漲了14.6%,而房租卻下跌了8.26%,寫字樓租金下跌6.8%,空置率則攀升到24.5%,遠超北上廣。
從歷史周期來看,深圳房租漲幅遠遠跑輸房價。
據中原數據,從2015年至今,深圳房價上漲了1.6倍,而房租僅僅上漲25%,懸殊之大,令人意外。
深圳如此,其他城市同樣突出。

04、

房價上漲,房租為何卻跌了?
凱風君多次說過,買房和租房,不是同一個人群。房價取決于有錢人,房租取決于普通人。
房價可以無限高,房租卻很難一直漲。
房價容易受到信貸水平的影響,在加杠桿的支持下一路上行。房租,始終受到供求關系制約,更受到居民實際收入水平的約束。
換言之,房價與居民收入水平沒多大關系。而租房市場則受制于就業和收入,只要收入不漲,房租就沒有肆意上漲的空間。
當然,這里存在一個例外:除非租房市場形成壟斷之勢,房租才能出現突然暴漲。
前兩年,一些長租公寓通過高進低出、長收短付,借助租金貸,生生把簡單的租房交易完成了金融游戲,同時帶動了房租的上漲。
然而,今年開始,長租公寓爆雷事件頻發不絕,擊鼓傳花的游戲無以為續,無數年輕人遭遇了人生第一個大坑。
這是租房市場的重新洗牌,也再次證明了一點,租房一旦演變成炒房這樣的金融游戲,只會剩下一地雞毛。

05、

房價上漲,房租下跌,有什么影響?
最直觀的影響,當屬租房回報率再創歷史新低。
北上廣深的租金回報率均不及2%,深圳、廈門的租金回報率更是只有1.2%,而國際大城市一般都在3-6%。
換言之,在深圳廈門等地,如果單靠出租,一套房子至少需要80年才能回本。
顯然,人們對房子趨之若鶩,看中的并非租金回報,而是房價本身的上漲空間。
在許多人看來,只要房價能夠一直向上,租金就是年年下跌,都不是什么問題。
雖說房價收入比、租金回報率,在中國樓市里的參考價值不大,但這些指標并非沒有意義。
顯然,如果一個城市本身沒有太多亮點,而房價收入比、租金回報率都明顯偏離正常值,甚至超過一線城市,這本身就是值得警惕的信號。
深圳房價與房租的背離,或許有自身邏輯所在。
但對于大多數二線城市來說,房價收入比、租金回報率的嚴重偏離,恐怕是要付出代價的。

06、

近日的中央會議首提“需求側改革”,這與5年前的“供給側改革”形成明顯對應。
2015年開啟的供給側改革,拉開了去庫存的大幕。這一次的需求側改革,對房地產又有多大影響?
根據劉鶴副總理在《人民日報》的文章,需求側改革的“戰略重點”在于擴大內需、促進消費、拓展投資。
無論是擴大內需還是促進消費,房地產都是繞不開的一環,穩定房價、遏制非理性上漲是必然之舉。

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推廣達人

房價不跌,不可能解決人口問題
天天在喊內需,吃喝拉撒睡都高攀不起了。

全國各地都往成都跑來定居,特別是退伍軍官退休地方芝麻官員,成都房價被外地有錢人推高了!!現在還在不停的造樓盤有利可圖..........

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